פסק-דין בתיק ע"א 9682/06

כב' השופט עוני חבש, סגן נשיא:

פתח-דבר

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים, בתיק א 10862/07 מיום 26.10.06 - במסגרתו חויבה מערערת 1 לפצות המשיבים בשל ירידת ערך הנכס שבבעלותם (בניין מגורים), עקב אישורה של תכנית מתאר מקומית מס' 3544 (להלן: "תוכנית המתאר" או "התוכנית") ביום 6.10.91, וסלילתו של כביש מס' 1 (להלן: "הכביש") בעקבות זאת.

2.         בית משפט קמא (כב' השופט א' פרקש) נדרש תחילה לשאלת החבות וקבע, במסגרת זו, דבר אחריותן של המערערות לנזקי המשיבים. ב"כ המערערות דאז פנה לבית משפט זה (כב' השופט י' ענבר), בבקשת רשות ערעור אודות ההחלטה האמורה, אך בקשתו נדחתה. על כן, בדיון נפרד שנערך בנדון (כב' השופט א' רובין) ומשנקבע כאמור דבר חבותן של המערערות, הוערך שיעור נזקם של המשיבים, והמערערות חויבו בתשלום פיצוי בגינו.

מכאן הערעור.

החלטת בית המשפט בשאלת החבות (כב' השופט א' פרקש)

3.         בית משפט קמא נדרש תחילה, לטענותיו המקדמיות של ב"כ המערערות, אשר ביקש לדחות התביעה על הסף. ב"כ המערערות טען, כי בית משפט קמא נעדר הסמכות להידרש לתביעה בדבר תשלום הפיצויים וכי עילת התביעה התיישנה זה מכבר. הוא ביקש לבסס טענותיו על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק"), בנוסחו התקף ליום 6.10.91 - שעה שפורסמה החלטתה של הוועדה המחוזית, בדבר תוואי הכביש. לדידו, לאור הוראת סעיף 197(א) לחוק, זכאי בעל מקרקעין, אשר מקרקעיו לא הופקעו אך נפגעו על ידי תוכנית בנייה - כהגדרתה בחוק, לפיצויים מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. סעיף 197(ב) לחוק, בנוסחו דאז, קבע, כי יש להגיש התביעה לפיצויים לוועדה המקומית, תוך שנה מיום תחילת תוקפה של התוכנית. על כן, לטענת ב"כ המערערות, לא היה מוסמך בית משפט קמא לדון בתובענה, שהרי צריך היה להגיש תביעה לפיצויים לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. נוסף לכך, היה מקום להגיש התביעה לוועדה כנזכר, תוך שנה מיום תחילת תוקפה של התוכנית, ומשלא נעשה הדבר, הרי אין להידרש לתביעה כעת.

4.         ב"כ המשיבים טען, בתגובה, כי אין מקום לדיון בטענותיו המקדמיות של ב"כ המערערות מאחר שהיה מקום להעלותן בקדמי המשפט ולדרוש החלטה בעניינן כבר אז. תחת זאת, הסכימו הצדדים למתווה דיוני - במסגרתו תתברר תחילה שאלת החבות. ברי, כי ב"כ המערערות זנחו טענותיהן דלעיל. לחלופין, טען ב"כ המשיבים, כי אין בהוראותיו של חוק התכנון והבנייה משום ייחוד עילה. לדידו, אף אם לא הוגשה תביעה לוועדה המקומית, אין כל מניעה לפנות בתביעה לבית המשפט, ובייחוד אמורים הדברים כאשר התביעה דנן לא הוגשה רק כנגד מערערת 1 אלא גם כנגד שתי המערערות האחרות, אשר פעלו מטעמה וגרמו בפועל לנזקים, נשוא התביעה. אי לכך, יש להתחשב בתקופת ההתיישנות הקבועה בחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), המאפשרת הגשתה של תביעה בפרק זמן של 7 שנים - בו עמדו המשיבים.

5.         בית משפט קמא קבע, כי אין כל מניעה לדון בטענות המקדמיות, בשלב זה של הכרעה בשאלת החבות, שהרי לא ניתנה בעבר החלטה לגופן של הטענות. יתר על כן, לשיטתו, דינן של הטענות המקדמיות להידחות.

בית משפט קמא הפנה בנדון לסעיף 199 לחוק התכנון והבניה דאז - לפיו פנייה בתובענה לבית המשפט תתאפשר לאחר שתוגש תביעתו של הנפגע לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית, ותידחה בערכאות אלה. המשיבים בענייננו לא פנו אמנם לוועדות כנדרש, אך פנו בבקשה להארכת התקופה (הקבועה כזכור בסעיף 197(ב) לחוק) לשר הפנים, והושבו בשלילה. על כן, כך קבע בית משפט קמא, אין כל מניעה מדיון בתובענה. עוד ציין בית משפט קמא, כי תקופת ההתיישנות הקבועה בסעיף 197(ב) לחוק (שנה אחת) חלה רק בפנייה לוועדה המקומית, בעוד תקופת ההתיישנות הקבועה בדין הכללי חלה בפנייה לבתי המשפט, באשר הם. תוכנית המתאר פורסמה ביום 6.10.91 בעוד תביעתם של המשיבים הוגשה לבית משפט זה ביום 23.7.97. ברי, כי טרם חלפה תקופת ההתיישנות של 7 שנים ובהתאם, דין טענותיו המקדמיות של ב"כ המערערות - להידחות.

6.         בשלב זה קבע בית משפט קמא דבר חבותן של המערערות, לאחר שהכיר בזכויותיהם של המשיבים בבניין המגורים.

החלטת בית המשפט בשאלת הנזק (כב' השופט א' רובין)

7.          בטרם נדרש לגופם של דברים, איזכר בית משפט קמא את טענותיהן הנשנות של המערערות, בדבר דחייתה של התביעה בעילות חוסר סמכות והתיישנות. בית המשפט הבהיר, כי אין לבחון הטענות, בשלב זה, ויש לאמץ עמדתו של כב' השופט פרקש בנדון. בנוסף לכך, בית המשפט איזכר את דבר הגשתה של בקשת רשות הערעור בנדון ודחייתה בבית משפט זה, כבסיס נוסף להחלטתו שלא להתערב בעניין.

8.          בית המשפט דן בראשי הנזק הבאים: האחד, פיצוי בגין הסבל והמטרד שנגרמו למשיבים עד אשר הסתיימה סלילתו של הכביש; השני, פיצוי בשל ירידת ערך הדירות וזכויות הבנייה עקב סלילת הכביש; השלישי, פיצוי בשל הצורך להתקין אמצעי מיגון למניעת הרעש מן הכביש, לאחר שנסלל.

9.          בית משפט קמא החל הדיון בשאלת ירידת ערכן של הדירות, תוך שנעזר, לצורך הדבר, בחוות דעתו של השמאי מטעם בית המשפט, יהושע אבני (להלן: "אבני" או "השמאי"), תחת חוות הדעת השמאיות, אשר הוגשו מטעמם של הצדדים. אבני העריך ירידת ערכן של הדירות בשיעור של 37% לערך, בהתחשב בפרמטרים שונים, כגון: עסקאות שנעשו בפועל גבי נכסים באזור בין השנים 1990-1992; מיקום הנכסים הנמכרים ביחס לכביש; הקירבה הקיצונית של הבניין המדובר לכביש; היות הכביש עורק תחבורה סואן; פניית חזיתות הדירות לכביש; קיומה של מנהרה בכביש, היוצרת אפקט "חצוצרה"; מיקום הקיר האקוסטי, אשר נועד לבלום מפגעי הרעש, ביחס לבניין המדובר, וכיו"ב.

בית המשפט אימץ קביעותיו של אבני, בדבר ירידת ערך הדירות, ככל שנוגע הדבר ליחידות הדיור שבבעלותן של המשיבות, אך הפחית 20% משומת הפיצוי שקבע אבני, בעניינו של משיב 3, מאחר שמשיב 3 רכש זכויותיו בדירת הגג בשנת 1995 - מספר שנים לאחר אישורה של התוכנית. הפיצוי המופחת, אשר הוקנה למשיב 3 כאמור, ביטא נזקיו בשל מגוריו בדירה, עובר לאישור התוכנית. אומנם משיב 3 לא היה אז בעליה של הדירה, אך היה זכאי לפיצוי, לדידו של בית משפט קמא, בשל היותו בגדר פולש "מיוחס", אשר קיבל האופציה לרכוש הדירה מאוחר יותר, וכה עשה בפועל.

             בית המשפט קיבל עוד את תביעתם של המשיבים לפיצוי בשל המטרד שנגרם בגין סלילת הכביש לאחר ששוכנע, כי המשיבים סבלו בפועל בשל עבודות הסלילה.

10.        בית המשפט דחה התביעה בשל ירידת ערך זכויות הבניה לאור קביעתו של אבני, בחוות דעתו, כי במועד אישורה של תוכנית המתאר, נוצלו מלוא זכויות הבנייה בנכס. כן דחה בית המשפט התביעה לפיצוי בשל הצורך להתקין אמצעי מיגון למניעת רעש, בקובעו, כי לא הוצגו ראיות לדבר.

11.        לאור האמור, קבע בית המשפט ירידת ערך יחידות הדיור של המשיבות בסך של 65,100 דולר, בעוד ירידת ערך דירת החדר של המשיב כומתה בסך של 6,453 דולר. הסכומים האמורים כללו פיצוי בעבור סבלם של המשיבים, בתקופת סלילתו של הכביש. בית משפט קמא הבהיר, כי התשלום יעשה לפי שער של 2.436ש"ח לדולר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 21.10.91 ועד ליום התשלום בפועל.